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徽州區琶村 樊成柱/攝
休寧縣南坑村晨興農家樂 樊成柱/攝
核心提示：盤活閑置農房，是全面落實十九大精神的重要舉措，是貫徹落實市委融入杭州都市圈解放思想大討論的具體行動，是一項涉及面廣、操作復雜的系統工程，要強化頂層推動、堅持分類施策、強化基礎工作、加大爭取力度、做實做強平臺，全力推動盤活閑置農房工作開展
一、黃山市閑置農房的基本情況
2018年，市委農村工作領導小組在全市范圍內開展閑置農房調查摸底工作，從歙縣全域摸底和其他區縣抽樣調查數據測算，全市現有農房34.03萬幢，其中2.47萬幢處于閑置狀態，閑置率7.26%，可以歸納為“四閑”。
1.城鎮化推進造成的閑置。改革開放以來，大量農村勞動力轉移到城鎮從事二三產業，有許多人在城市里購買了商品房，舉家遷入城市定居生活，農村原有的住宅只是過年過節短期居住，有的甚至長年處于閑置狀態。
2.生活條件改善造成的閑置。隨著農民收入水平的提高，相當一部分村民建造了新房，“建新不拆舊”現象增多，從而造成了空房閑置。同時，成年子女婚后自然分居搬進新房，居住在祖宅的父母去世后，子女繼承了房子卻不居住，造成了老房閑置。
3.農村資源整合造成的閑置。由于計劃生育政策實施和農村適齡兒童進城入學，導致部分農村校園校舍閑置。
4.流轉機制不暢造成的閑置。據調查，有半數以上農民愿意以合適價格出售閑置農房。但現行法律規定，我國農村宅基地所有權屬于農村集體，房屋購買者只能是本集體經濟組織且名下無房產成員，外村的及擁有城鎮戶口的居民都被排除在購買人范圍之外，流轉通道堵塞造成了農村閑置房屋不斷增加。
二、盤活農房的創新之舉
我市各區縣盤活閑置農房的思維開闊，形式各異、成效顯著，歸納起來有四種模式。
1.古民居產權流轉模式。2014年，市委、市政府出臺《黃山市古民居原地保護利用產權轉讓管理暫行辦法》，依托江南林權交易所在全國首創“古民居產權流轉交易信息平臺”，通過集中收儲古民居、對上申請報批、按規拍掛出讓、規劃公示實施“四步走”程序，探索開展古民居產權規范流轉試點，目前已規范流轉古民居100多幢，使古民居重新煥發了生機。徽州區西溪南鎮在閑置古民居保護開發上，由鎮政府和村委會統一“收儲出讓、安置搬遷、規劃開發、招商引資”，成功吸引社會投資2.2億元，實施民宅保護利用項目30個，有效利用集體資產6處，收儲閑置農房36幢，走出了一條鎮政府引導、社會資本投資、村集體和村民參與的新路。
2.外來資本承包模式。黃山市獨特的徽派建筑和巨大的旅游市場，吸引了一批有識之士前來投資發展。2016年，上海宏森投資發展公司在休寧縣溪口鎮祖源村投資“夢鄉村”民宿項目，通過村委會對農戶閑置農房進行統一租賃、統一規劃、統一開發，完成投資4900萬元，推出高端民宿50余套，年接待游客10余萬人次，旅游收入達400多萬元，帶動500多戶農民增收致富。歙縣街口鎮前山村經濟合作社成功引進浙江杭州文質雅育集團儒醫谷項目，現已投資6000多萬元，整體流轉了120幢閑置農房（土樓）和500畝生態茶園及800畝橘園，形成集中醫藥研學、旅游、養生為一體的農旅服務業綜合體，取得了明顯的經濟效益和社會效益。
3.村民合作開發模式。隨著鄉村旅游的迅猛發展，大批農民返鄉創業，利用閑置農房發展農家樂。2015年，休寧縣溪口鎮木梨硔6位村民組建了農家樂協會，投資320萬元對村里38幢閑置農房進行改造，開辦農家樂24家，去年“十一”期間接待游客1.8萬人次，旅游收入300萬元，同比分別增長50%和30%。歙縣杞梓里鎮坡山村18戶村民采用入股方式組建四季海生態農業股份有限公司，對原生態土坯農房進行改造，發展以攝影、住宿、采摘、美食為特色的鄉村旅游，年接待游客6萬多人次，旅游收入超過了600萬元。
4.股份合作模式。為了破解建設資金不足、經營理念不新、管理經驗不夠等難題，我市一些鄉村充分發揮村集體作用，在股份合作盤活閑置農房上作了一些成功嘗試。徽州區洽舍鄉張村醉美張村鄉村旅游發展有限公司，引進大地鄉居北京科技發展公司，選取有發展基礎的12戶農戶，按照“公司+村集體+農戶”的模式開展股份合作經營，項目一期已投資100多萬元，14幢土坯房共43間客房對外營業，項目經營收益中，住宿盈利按“農戶55%+村集體10%+公司24%+管理人員8%+稅收3%”比例分成，餐飲、導服等其它盈利100%歸農戶所得，既盤活了閑置農房，又推動了農民致富。
三、盤活閑置農房的建議措施
盤活閑置農房，是全面落實十九大精神的重要舉措，是貫徹落實市委融入杭州都市圈解放思想大討論的具體行動，是一項涉及面廣、操作復雜的系統工程，既要慎重施策，又要大膽實踐。
一要強化頂層推動。一是思想要解放。《中共中央國務院關于實施鄉村振興戰略的意見》，明確要“完善農民閑置宅基地和閑置農房政策，探索宅基地所有權、資格權、使用權‘三權分置’”。建議市委、市政府把盤活閑置農房作為推進鄉村振興和脫貧攻堅的突破口來抓，擺上重要位置，加強組織領導。二是政策要配套。建議對歙縣、休寧縣盤活閑置農房試點工作進行全面總結，在市級層面盡快出臺操作性強的指導意見，在宅基地確權、房地一體發證、流轉平臺建設、融資擔保等方面制定配套政策，全力推動盤活閑置農房工作開展。
二要堅持分類施策。應學習借鑒浙江紹興盤活閑置農房的經驗，分類分步開展農村閑置房屋盤活工作。一是對1911－1949年間具有較高歷史、藝術、科學價值的民用建筑，建議有關部門積極向省政府匯報，申請下放或授權市政府土地審批權限，推進古民居流轉盤活。二是對有旅游資源可以成片盤活的村，在不改變宅基地集體所有權的前提下，由村集體或村民聯合組織牽頭，對農民的閑置房屋進行統一評估、統一收儲、統一招商、統一運營，區縣政府根據交易合同頒發農房經營權證，明確農戶、村集體和投資商三方的權力和義務，以閑置農房盤活推動鄉村經濟發展。三是對多數村民已經搬遷的空心村，由村集體負責農戶閑置房屋的評估、收儲、拆除工作，把騰退出來的宅基地復墾為耕地，宅基地指標由區縣政府按建設用地增減掛鉤政策統籌調配，對農戶除了給予房屋補償外，還要按照宅基地的資格權給予補償，增加農民財產性收入，促進土地資源節約利用。四是對鄉村閑置的校舍、廠房等集體建筑，要按照《中共中央國務院關于堅持農業農村優先發展做好“三農”工作的若干意見》要求，采取多種方式盤活集體資產，推進鄉村新產業新業態發展。
三要強化基礎工作。一是要推進農房確權發證。扎實推進農村房地一體的不動產權籍調查工作，確保“確權到人（戶）、權跟人（戶）走”。對于未履行批準手續建房占用的宅基地、“一戶多宅”和超面積占地或沒有土地權屬來源材料的宅基地，要依法開展專項整治，為盤活閑置農房奠定基礎。二是要建立閑置農房數據庫。以農村土地承包經營權確權登記頒證、農房登記、農村集體“三資”管理為抓手，摸清摸準村集體和農戶閑置房屋的數量、分布、權屬、農戶意愿等情況，建立與不動產登記平臺相連的閑置農房動態資源數據庫。
四要加大爭取力度。一是要爭取上級試點。中央明確要“逐步擴大宅基地制度改革試點”“開展閑置宅基地復墾試點”，省委書記李錦斌、省長李國英在去年省委農村工作會議上，要求在“建立產權交易平臺和流轉機制等方面探索新路徑”“適度放活宅基地和農民房屋使用權，鼓勵有條件的村先行先試開展探索”。建議市里積極向上爭取，力爭歙縣或其他縣列入國家擴大試點的范圍，在農村宅基地或閑置宅基地復墾改革上獲得先行先試特許。二是要爭取社會資本。一手抓民間資本盤活，鼓勵農民返鄉利用閑置農房創業，帶動茶園、山場等農村閑置資源發展生態農業、農事體驗等業態。一手抓工商資本引進，通過閑置農房經營權流轉發展休閑旅游、修學研學、健康養老等產業，讓閑置農房真正為鄉村帶來“金山銀山”。
五要做實做強平臺。今年中央一號文件明確，要“健全農村產權流轉交易市場，推動農村各類產權流轉交易公開規范運行”。建議市里學習借鑒義烏市依托國土資源局建立不動產登記局和不動產登記中心、紹興市上虞區依托區供銷總社組建產權交易公司、柯橋區依托農辦建立閑置農房流轉交易平臺的成功做法，以市信投集團為依托，加快建立覆蓋全市的“歸屬清晰、權能完整、保護嚴格、流轉順暢”閑置農房流轉交易市場；對去年出臺的《黃山市農村產權交易管理暫行辦法》進行修訂完善，增加閑置農房線下交易功能，賦予市農村產權交易中心出具的《交易鑒證書》以抵押融資、項目招商等資本化功能。
編輯：姚敏